Wer ist verantwortlich für Reparaturen in der Mietwohnung?

Als Mieter:in stellt man sich früher oder später die Frage, welche Reparaturen man selbst bezahlen muss und für welche die Vermieterin aufkommt. Denn nicht immer ist klar, wo die Zuständigkeiten liegen. Das Schweizer Mietrecht sieht in Bezug auf Unterhalt und Reparaturen klare Regeln vor, die sowohl Mieter:innen als auch die Vermieterin kennen sollten.

Grundsatz betreffend Unterhalt

Grundsätzlich liegt die Unterhaltspflicht bei der Vermieterin. Sie muss das Mietobjekt zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und erhalten. Eine Wohnung muss darum in einem Zustand übergeben werden, welcher den Gebrauch des Wohnens ermöglicht. Ein undichtes Dach, eine nicht funktionierende Küche oder eine defekte Heizung ermöglichen das Wohnen nicht. Ein kleiner Hick im Parkett oder eine Dübelflickstelle in der Wand verhindern das Wohnen nicht.

Kleine Reparaturen: Verantwortungsbereich der Mieter:innen

Kleinere Mängel und Reparaturen müssen gemäss Mietrecht (Art. 259 OR) vom Mieter selbst und auf eigene Kosten behoben werden. In der Praxis spricht man vom sogenannten kleinen Unterhalt.

Darunter werden kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderlichen Reinigungen und Ausbesserungen verstanden. Weit verbreitet ist die Regelung, dass Kleinreparaturen bis CHF 200.- pro Fall als kleiner Mieterunterhalt gelten. Solche Reparaturen müssen daher von Mieter getragen werden. Setzt eine Ausbesserung oder Reparatur spezifische Fachkenntnisse oder spezielle Gerätschaften vor, handelt es sich nicht um kleinen Mieterunterhalt. Der Mieter ist verpflichtet, alle Kleinreparaturen bis zum Wohnungsrückgabezeitpunkt zu erledigen. Typischer kleiner Mieterunterhalt ist das Ersetzen von Duschbrausen, Duschschläuchen, Dampfabzug-Filtern, Backofen-Blechen oder -Dichtungen, das Wechseln von Leuchtmitteln, oder der Austausch von WC-Deckeln.

Was tun im Schadensfall?

Mieter sind verpflichtet Mängel der Vermieterin mitzuteilen, wenn der Mieter die Mängel nicht selbst beheben muss oder kann. Unterlässt der Mieter diese Meldung, so haftet er für den Schaden, der daraus entsteht. Läuft beispielsweise Wasser aus der Waschmaschine aus und fliesst auf den Parkett, haftet der Mieter für den Schaden am Parkett, wenn er die Mitteilung an die Vermieterin unterlässt. Bei der Mitteilung eines Schadens ist es für die Vermieterin wie auch für betroffene Handwerker am besten, wenn der Defekt möglichst genau umschrieben und eventuell fotografisch dokumentiert wird. Die Vermieterin ist verpflichtet, Mängel innert nützlicher Frist zu beheben. Entsteht ein Schaden infolge unsachgemässer Handhabung oder gar Fahrlässigkeit durch die Mieter, so müssen die Kosten für die Reparatur vom Mieter oder dessen Versicherung übernommen werden. Ein typisches Beispiel ist eine durch einen Sturm beschädigte Sonnenstore, wenn der Mieter die Sonnenstore ausgefahren lässt.

Sonderfall: Abnutzung

Ein häufiges Thema ist die Abnutzung. Gemäss Schweizer Mietrecht wird zwischen «normaler Abnutzung» und «übermässiger Abnutzung» unterschieden. Normale Abnutzung – wie etwa abgenutzte Teppiche, leicht verblasste Wandfarbe oder Gebrauchsspuren an Türen – muss die Vermieterin bei einem Mieterauszug hinnehmen und kann dafür keine Reparaturkosten verlangen. Übermässige Abnutzung, wie etwa tiefe Kratzer in Parkettböden oder starke Verunreinigungen, könnte jedoch auf Mieter:innen zurückfallen. Die beiden Interessenverbände (Mieterverand & Hauseigentümerverband) haben gemeinsam die paritätische Lebensdauertabelle entwickelt. Darin wird festgehalten, wie lange die technische Lebensdauer von den verschiedenen Bauteilen ist. Muss ein Bauteil vor Ablauf der technischen Lebensdauer ersetzt werden, z.B. ein Neuanstrich weil der Mieter die Wände übermässig abgenutzt hat, so muss er sich im Umfang der nicht erreichten Lebensdauer an den Instandstellungskosten beteiligen.

Zusammenfassung

Die Unterscheidung zwischen den Pflichten des Mieters und der Vermieterin ist im Schweizer Mietrecht klar geregelt:

- Die Vermieterin ist im Grundsatz unterhaltspflichtig.

- Mieter:in: Kleiner Unterhalt, Reparaturen und Ersatzteile, welche ohne spezifisches Fachwissen erledigt werden können und im Einzelfall 200 Franken nicht übersteigen.

Es lohnt sich für Mieter:innen, sich über ihre Pflichten bewusst zu sein, um Missverständnisse oder unnötige Kosten zu vermeiden. Bei Unklarheiten hilft es im Mietvertrag nachzulesen, da dort die genauen Vereinbarungen zu finden sind, oder das direkte Gespräch mit der Vermieterin zu suchen.